Науково-практичний коментар до Податкового кодексу України: в 3 т. - Колектив авторів
Відповідно до ст. 2 Закону України від 01.07.2004 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» нерухоме майно — це земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення. Визначення поняття «земельна ділянка» наведене у пп. 14.1.74 п. 14.1 ст.14 розділу І Кодексу.
Майже аналогічно наведеному вище є визначення нерухомого майна у п. 3 Постанови КМУ від 10.09.2003 р. № 1440 «Про затвердження Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», де нерухоме майно трактується як земельна ділянка без поліпшень або земельна ділянка з поліпшеннями, які з нею нерозривно пов’язані, будівлі, споруди, їх частини, а також інше майно, що відповідно до законодавства належить до нерухомого майна. Визначення поняття «земельне поліпшення» міститься у пп. 14.1.75 п. 14.1 ст. 14 розділу І Кодексу.
Наведені норми нормативно-правових актів тісно пов’язані між собою, але різняться різним ступенем деталізації нерухомого майна. Проте для цілей оподаткування доходу фізичних осіб доцільно розділяти нерухомість на житлову та нежитлову відповідно до пп. 14.1.129 і пп. 14.1.130 п. 14.1 ст. 14 розділу І Кодексу.
Згідно з п. 3 статті 116 Земельного кодексу України безоплатна передача земельних ділянок у власність громадян проводиться у разі:
а) приватизації земельних ділянок, які перебувають у користуванні громадян;
б) одержання земельних ділянок унаслідок приватизації державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій;
в) одержання земельних ділянок із земель державної та комунальної власності в межах норм безоплатної приватизації.
Передача земельних ділянок безоплатно у власність громадян у межах норм, визначених Земельним кодексом України, проводиться один раз з кожного виду використання (п. 4 ст. 116 Земельного кодексу України).
Порядок безоплатної приватизації земельних ділянок громадянами визначено ст. 118 Земельного кодексу України, пунктами 6 та 7 якої встановлено, що громадяни, зацікавлені в одержанні безоплатно у власність земельної ділянки із земель державної або комунальної власності у межах норм безоплатної приватизації, подають клопотання до відповідної районної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації або сільської, селищної, міської ради за місцезнаходженням земельної ділянки, яка розглядає клопотання і в разі згоди на передачу земельної ділянки у власність у місячний строк надає дозвіл на розробку проекту її відведення. У клопотанні зазначаються цільове призначення земельної ділянки та її орієнтовні розміри.
Статтею 121 Земельного кодексу України встановлено норми безоплатної передачі земельних ділянок громадянам із земель державної або комунальної власності:
а) для ведення особистого селянського господарства — не більше 2,0 гектара;
б) для ведення садівництва — не більше 0,12 гектара;
в) для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах — не більше 0,25 гектара, в селищах — не більше 0,15 гектара, у містах — не більше 0,10 гектара;
г) для індивідуального дачного будівництва — не більше 0,10 гектара;
д) для будівництва індивідуальних гаражів — не більше 0,01 гектара.
Ураховуючи наведене, до складу загального місячного або річного оподатковуваного доходу платника податку не включається сума доходу, отриманого платником податку внаслідок продажу (обміну) земельних ділянок, що безпосередньо отримані ним у власність у процесі приватизації із земель державної або комунальної власності, права власності на які посвідчено державними актами, зареєстрованими відповідно до чинного законодавства.
Згідно зі ст. 381 Цивільного кодексу України садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями. У разі відчуження житлового будинку вважається, що відчужується вся садиба, якщо інше не встановлено договором або законом.
Виходячи з наведених норм Цивільного кодексу України, для цілей оподаткування житловий або садовий будинок (їх частини) разом з земельною ділянкою (її частиною), на якій його розташовано, вважається одним об’єктом продажу (обміну).
Відповідно до положень Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.
Слід зазначити, що відповідно до Закону України від 7 липня 2011 року № 3609-VI «Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких інших законодавчих актів України щодо вдосконалення окремих норм Податкового кодексу України» передбачено, що з 1 січня 2012 року умова щодо перебування такого майна у власності платника податку понад три роки не розповсюджується на майно, отримане таким платником у спадщину.
172.2. Статтею 379 Цивільного кодексу України визначено, що житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них. Цивільний кодекс України об’єктами права власності на житло визнає житловий будинок, квартиру, садибу.
Перелік об’єктів нерухомості, використаний у п. 172.2 ст. 172 розділу IV Кодексу, тотожний виразу «житловий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них». Тобто нежитлові приміщення як об’єкти продажу (обміну) потрібно розглядати як інші об’єкти нерухомості, відмінні від житлових.
Кількість продажу об’єктів нерухомого майна в податковому році перевіряється нотаріусами за даними Державного реєстру правочинів. Пошук здійснюється за реєстраційним номером облікової картки платника податку у Державному реєстрі фізичних осіб — платників податків та інших обов’язкових платежів — продавця, а у разі його відсутності — за прізвищем, ім’ям, по батькові (за наявності) продавця. У разі відсутності інформації про кількість таких продажів платник податку — продавець — підтверджує черговість продажу майна у заяві, наданій нотаріусу.
