Науково-практичний коментар до Податкового кодексу України: в 3 т. - Колектив авторів

У чинному законодавстві не закріплено єдиного визначення поняття «об’єкт незавершеного будівництва». Стаття 1 Закону України від 05.06.2003 р. № 898-IV «Про іпотеку» трактує об’єкт незавершеного будівництва як об’єкт будівництва, на який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження та не прийнятий в експлуатацію.

Згідно з п. 3 ст. 331 Цивільного кодексу України в разі потреби власник матеріалів, обладнання тощо, які були використані у процесі будівництва (створення майна), може укласти договір щодо об’єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об’єкта незавершеного будівництва, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва. Відповідно до ст. ст. 179, 181 Цивільного кодексу України річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов’язки. До нерухомих речей належать земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Тому, як зазначалося вище, у контексті цих законодавчих визначень, об’єкт, будівництво якого вже розпочате, у результаті чого маємо хоча б якийсь матеріальний результат цього будівництва (фундамент тощо), є нерухомим майном. Таким чином, об’єкт незавершеного будівництва, згідно з цим Кодексом, трактується як об’єкт нежитлової нерухомості, а дохід від його продажу оподатковується у встановленому порядку.

172.3. Питання визначення оціночної вартості нерухомого майна, відмінного від землі, остаточно не врегульоване на законодавчому рівні, тому регулюється підзаконними нормативними актами. При нарахуванні податку потрібно виходити з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу (міни), але не нижче вартості такого майна, яка міститься у витягах з реєстру прав власності на нерухоме майно (довідках-характеристиках), які видаються бюро технічної інвентаризації. Оцінка ґрунтується на засадах національних стандартів оцінки майна та відповідно до вимог нормативно-правових актів з оцінки майна.

Під час здійснення цивільно-правових угод щодо земельних ділянок використовується експертна грошова оцінка. Згідно з п. 4 ст. 201 Земельного кодексу України експертна грошова оцінка використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок з метою визначення вартості об’єкта оцінки. Порядок її проведення визначається Законом від 11.12.2003 р. № 1378-IV «Про оцінку земель», Методикою експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою КМУ від 11.10.2002 № 1531, та Порядком проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, затверджених наказом Держкомзему від 09.01.2003 р. № 2.

Згідно із ст. 715 Цивільного кодексу України за договором міни (бартеру) кожна із сторін зобов’язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар.

Відповідно до ст. ст. 715 та 716 Цивільного кодексу України кожна зі сторін договору міни є продавцем того товару, який він передає в обмін, і покупцем товару, який він одержує взамін. Тобто сутність договору міни нерухомості є купівля та продаж такої нерухомості сторонами угоди. Договір може встановлювати доплату за товар більшої вартості, що обмінюється на товар меншої вартості. До договору міни застосовуються загальні положення про купівлю-продаж.

172.4. На нотаріусів покладені функції в частині контролю повноти сплати податку до бюджету перед посвідченням договорів та забезпечення надання відповідної інформації податковому органу. Копії платіжних документів про перерахування податку додаються до примірників посвідчених договорів. Оригінал квитанції «погашається» нотаріусом шляхом поставлення на ній відбитку своєї печатки та підпису. У реєстрі для реєстрації нотаріальних дій вказується сума перерахованого податку, дата та номер платіжного документа.

Відповідно до ст. 657 Цивільного кодексу України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Згідно зі ст. 55 Закону України від 02.09.1993 р. № 3425-ХІІ «Про нотаріат» нотаріальне посвідчення правочинів щодо відчуження житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна, що підлягають державній реєстрації, проводиться за місцем розташування (реєстрації) цього майна або за місцем перебування (реєстрації) однієї із сторін відповідного правочину.

Згідно з п. 5 Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого постановою КМУ від 26.05.2004 р. № 671 (671-2004-п), державній реєстрації підлягають правочини, зокрема договір купівлі-продажу, міни, земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна. Державна реєстрація правочинів проводиться шляхом внесення нотаріусом запису до Державного реєстру правочинів одночасно з його нотаріальним посвідченням (пункт 6 вказаного Тимчасового положення).

Одночасно згідно з п. 3 ст. 3 Декрету КМУ від 21.01.1993 р. № 7-93 «Про державне мито» посвідчення договорів відчуження житлових будинків, квартир, кімнат, дач, садових будинків, гаражів, а також інших об’єктів нерухомого майна, які перебувають у власності громадянина, що здійснює таке відчуження, державне мито справляється у розмірі 1 % від суми договору, але не менше одного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян, з урахуванням п. 48 Інструкції про порядок обчислення та сплати державного мита, затвердженої наказом ДПІ від 22.04.1993 р. № 15.

Форма звітності, а також порядок її заповнення врегульовані наказом ДПА від 24.12.2010 р. № 1020 «Про затвердження форми Податкового розрахунку сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь платників податку, і сум утриманого з них податку (форма № 1ДФ) та Порядку заповнення та подання податковими агентами Податкового розрахунку сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь платників податку, і сум утриманого з них податку», зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 13.01.2011 р. за № 16/18784.

172.7. У випадку якщо стороною договору купівлі-продажу міни об’єкта нерухомого майна є юридична особа чи фізична особа-підприємець, така особа є податковим агентом платника податку щодо нарахування, утримання та сплати (перерахування) до бюджету податку з доходів, отриманих платником податку від такого продажу (обміну).

Згідно з нормами підпункту 14.1.180 пункту 14.1 статті 14 Кодексу податковий агент щодо податку на доходи фізичних осіб — юридична особа (її філія, відділення, інший відокремлений підрозділ), самозайнята особа, представництво нерезидента — юридичної особи, які незалежно від організаційно-правового статусу та способу оподаткування іншими податками та/ або форми нарахування (виплати, надання) доходу (у грошовій або негрошовій формі) зобов’язані нараховувати, утримувати та сплачувати податок, передбачений розділом IV цього Кодексу, до бюджету від імені та за рахунок фізичної особи з доходів, що виплачуються такій особі, вести податковий облік, подавати податкову звітність податковим органам та нести відповідальність за порушення його