МВА за 10 днів - Стівен Сілбігер
Ще один спосіб, який уряд використовує, щоб дотувати вашу покупку через скорочення податкових внесків — це податкова амортизація. Податкова амортизація для житлової нерухомості в США становить 27,5 року, для нежитлової — 39 років. Вартість землі потрібно відняти від вартості нерухомості, на яку поширюється амортизація. Перевірте, чи в рахунку ваших майнових податків вказано вартість будівлі та загальну вартість. Помножте цей коефіцієнт на ціну вашої покупки, щоб вирахувати ту частку ваших інвестицій, яка підлягає амортизації.
Прибутки, отримані від операцій із нерухомістю, можна «влити» в нову нерухомість без сплати податку на прибуток. Це справді унікальна можливість. У розділі 1031 Кодексу внутрішніх доходів США йдеться про обмін нерухомості з відкладеним оподаткуванням, тобто ви можете «переливати» власний капітал з рахунку на рахунок так само, як накопичення з одного пенсійного рахунку на інший. Так ваші інвестиції у нерухомість можуть створювати суттєвий фінансовий резерв без особливого ризику. При такому обміні ви маєте «вливати» усі доходи в нерухомість такого самого класу й не виводити звідти ніяких коштів, не погашати боргів і не отримувати іншого зиску з таких операцій «переливання».
Оцінити нерухомість можна кількома способами. Простий спосіб оцінити вартість інвестиційної нерухомості — розрахувати ставку капіталізації. Вартість нерухомості можна обчислити діленням чистого доходу від нерухомості (оренда мінус операційні витрати) на ставку капіталізації. Ставка капіталізації — це відсоток заробітку, який інвестори планують отримати від своїх інвестицій, враховуючи типові відсоткові ставки, зростання цін і ризики оренди. В 2011 році всі прагнули до ставки капіталізації у 8 %. Якщо чистий дохід від об’єкта нерухомості становить 10 000 $, його вартість за цим методом було б оцінено у 125 000 $. Звісно, якщо задля збільшення чистого доходу достатньо зробити ремонт, вартість цього об’єкта в іншого господаря може бути вищою.
Інший спосіб оцінювання — простий мультиплікатор валових рентних платежів, який, однак, має чимало недоліків. Найточніший метод оцінювання — повний аналіз чистої поточної вартості грошових потоків та очікуваного зростання цін з урахуванням дисконту по ставці, що компенсує ризик від володіння нерухомістю, як я пояснював у розділі «Фінанси». Крім того, варто провести аналіз ключових змінних — перевірити надійність ваших перспектив.
Джерелами фінансування інвестицій можуть бути банківський кредит, урядова позика, іпотека або фінансування з боку продавця.
План успішних інвестицій у нерухомість складається з п’яти кроків:
1. Дослідити питання інвестування в нерухомість.
2. Вивчити об’єкти нерухомості у вашому регіоні.
3. Скласти план інвестування грошей.
4. Інвестувати відповідно до плану.
5. Керувати інвестиціями з метою досягнення своїх цілей.
Бланк, поданий на сторінці 505, допоможе вам розрахувати прибуток від перспективних інвестицій у нерухомість.
ЯК СТАТИ ЛІДЕРОМ ЗА 10 ХВИЛИН
Один із найновіших напрямів на курсах МВА — навчання лідерству. Топ-менеджери корпорацій гарячково навчаються у персональних коучів з лідерства, консультації яких щогодинно обходяться їм у сотні доларів. Я вже згадував теорії лідерства в розділі «Організаційна поведінка», хоча багато навчальних програм для МВА ввели до програми навчання лідерству, щоб їхні студенти стали лідерами самі й заодно стали у пригоді їхнім школам.
Аби бути хорошим лідером, треба бути впевненим, щоб приймати рішення, мотивувати інших та відповідати за власні дії. Якщо коротко, щоб бути хорошим лідером — треба подолати власні страхи й тривоги. Провести вихідні в альпіністському таборі недостатньо. Більшість лідерів у бізнесі відчуває страх і тривогу через втрату контролю. Інші страхи — похідні: поширений страх зійти з розуму, страх осоромитися перед іншими та страх зазнати невдачі. Ваш страх виникає всередині, і ніхто, крім вас самих, не здатен повернути вас до ефективної праці. «Якби ви знали, що вам під силу справитися з усім, що з вами трапиться, чого би ви боялись?» Тому, «щоб менше боятися, вам треба розвивати віру у власну здатність впоратися з усім, що трапиться на вашому шляху». Цю мудрість висловила Сьюзан Джефферс, авторка книги «Бійся, але дій». «Хай що зі мною трапиться, хай у якій ситуації я опинюся — я впораюсь». Але раптом трапиться щось справді жахливе? З вами можуть траплятися ситуації, які ви не зможете контролювати, та якщо ви докладаєте всіх зусиль, то й більшого від себе вимагати не варто.
Страх усередині виникає через багато причин. У книзі «Від паніки до сили» Люсінда Бассет стверджує, що основні причини походять із сім’ї та виховання.
• Можливо, вас надто суворо виховували, а страх і почуття провини сприяли тому, щоб вас контролювати.
• У вашій сім’ї було не дуже прийнято показувати емоції, й не дуже прийнято хвалити чи висловлювати схвалення.
• Можливо, ваші батьки мали щодо вас надто високі очікування, які ви ніяк не могли виправдати.
• У вас могли бути надміру емоційні родичі, що створювали вдома неприємне нервове середовище.
• Можливо, ви втратили когось із рідних через хворобу чи якусь залежність, або ж людина зламалася під впливом таких чинників.
Так, звучить жахливо, але в більшості родин — і в моїй зокрема — було щось із цього списку, що вплинуло на формування наших особистих рис, звичок і схильностей. Внаслідок цього люди стають перфекціоністами, відчувають провину, зациклюються на чомусь, нервуються, висловлюють болісні й надто емоційні реакції, надміру переймаються тим, що подумають інші, й намагаються усе контролювати. Багато із цих рис зробили вас успішним студентом і бізнесменом, однак в цей момент вони не дають вам стати класним лідером.
Перший крок, щоб виправити це, — визнати, що ви маєте такі страхи й можете їх побороти. Якщо ви відчуваєте, що боїтеся втратити контроль — цей основний, цей ключовий страх, — прийміть його. У робочих ситуаціях тривога переважно приходить із зовні. Вона створює тривогу всередині — наприклад, ви нервуєтеся чи пітнієте. Ви самі обираєте, як вам реагувати. Не боріться з тривогою, зрозумійте її.
Коли йдеться про зовнішні події, ваш мозок схильний показувати реальну ситуацію в когнітивно спотвореному вигляді, і ви розплачуєтеся зайвими переживаннями. У книзі «Хороше самопочуття» Девід Бернс подає десять типів шкідливих когнітивних спотворень, яких варто уникати:
1. Підхід «усе або нічого». Якщо щось не зроблено ідеально, то це провал.
2. Надмірне узагальнення. Одна негативна подія вказує на вічну схильність до невдач.
3. Ментальний фільтр. Людина відфільтровує все хороше й концентрується на всьому поганому.
4. Дискваліфікація позитиву. Людина вважає, що хороше не врахується, й продовжує думати про погане.
5. Поспішні висновки. Очікування негативних реакцій і негативних наслідків.
6. Перебільшення або применшення. Людина перебільшує важливість негативної події або применшує важливість позитивної.
7. Раціоналізація емоцій. Ваші негативні емоції відображають реальний світ навколо вас.
8. Конструкції повинності. Людина пояснює мотивацію своїх дій тим, що вона «повинна» чи «не повинна» чогось робити — наче її поб’ють чи покарають за те, що вона щось зробить. Внаслідок цих «мушу» чи «маю щось зробити» виникає провина.
9. Навішування ярликів (часами помилкових). Людина навішує на себе негативний ярлик невдахи або ж вважає інших ідіотами.
10. Персоналізація. Ви вважаєте себе причиною негативних подій, якій насправді від вас не залежать. Від цього виникає відчуття провини.
У стресовій
