МВА за 10 днів - Стівен Сілбігер

При тому, що кредитор фактично не володіє майном, наприклад ювелірним виробом, він надає цьому майну підтверджене забезпечувальне право на випадок посягань третіх сторін. Кредитор може підтвердити своє право двома шляхами:

1. Забезпечувальний арешт. У цьому процесі кредитор отримує підписаний письмовий договір з описом боргу та майна. Боржник мав би отримати кошти за забезпечувальне право і боржник має юридичні права на майно.

2. Фінансове зобов’язання. Забезпечувальне право можна надати, склавши фінансове зобов’язання з підписом боржника та кредитора. Заяву потрібно зареєструвати у відповідних державних, регіональних або місцевих органах влади, що діють у штаті, де розташоване майно або мешкає боржник. Банки зазвичай здійснюють реєстрацію відповідно до ЄКК, щоби захистити свої інтереси із забезпеченням непогашених кредитів. Реєстрація — це публічний запис, що повідомляє інших про те, що майно арештоване.

Окремий тип забезпечувального права — забезпечувальне право у вигляді кредиту (PMSI). У цих операціях продані споживчі товари (наприклад, автомобілі, меблі й інші побутові речі) є забезпеченням для кредиту, який дає продавець на фінансування покупки. В цих випадках реєстрація не потрібна.

Порушення зобов’язань виникає, коли боржник не здійснює оплати чи не виконує договірних зобов’язань. Коли суди арештовують майно для виплати боргів, права на майно надаються відповідно до пріоритету вимог. Сторона, що першою підтвердила своє право на майно, має пріоритет над іншими кредиторами.

Кілька законів, які потрібно знати підприємцям

Закон про Федеральну торгову комісію. В обов’язки Федеральної торгової комісії (FTC) входить контроль за недобросовісним і нечесним здійсненням економічної діяльності. ФТК найчастіше займається претензіями щодо реклами та маркування виробів.

Антитрестовий закон Шермана. Цей закон регулює ті види діяльності, що «фактично» обмежують торгівлю. Фіксація цін, встановлення квот на продукцію в галузі з метою маніпуляції цінами, поділ території задля обмеження торгівлі, зумисне усунення підприємств із галузі та договірні обмеження між постачальниками — всі ці види діяльності під забороною. (Договірні обмеження — це коли підприємство має договірне зобов’язання купувати продукцію тільки у певного постачальника, інгоруючи усі інші.)

Антитрестовий закон Клейтона. Цей закон забороняє монополістичну діяльність та злиття, що «призводять» до послаблення конкуренції. Так, суди не дають дозволу на деякі злиття, бо вони «можуть призвести» до послаблення конкуренції. Скажімо, коли в кількох пов’язаних компаніях із певної галузі до складу ради директорів входять ті самі люди, це може призвести до послаблення конкуренції й потрапить під заборону антитрестового закону Клейтона.

Закон Робінсона-Патмана. Відповідно до цього закону, встановлювати нижчі ціни на продукцію, якщо фактична ціна її виготовлення та доставки до споживача нижчою не була, забороняється.

Це був стислий огляд конспектів із стандартного курсу економічного права, який викладають у бізнес-школах. При потребі ви можете проконсультуватися з юристами, але тепер ви принаймні зможете говорити з ними однією мовою.

ОДНОХВИЛИННИЙ КУРС ІЗ ДІЛОВОГО ЛИСТУВАННЯ ДЛЯ МВА

1. Викладайте зміст свого листа чітко і якомога ближче до першого речення. Не гайте часу своїх читачів. Чітко усвідомлюйте мету написання кожного зі своїх повідомлень.

2. Тон вашого листа має бути особистим, доступним і висловлювати повагу. Пишіть так, ніби отримувач листа сидить поруч. Не зловживайте технічними термінами й не намагайтеся вразити когось розумними словами. Не пишіть у стані роздратування чи невдоволення: настрій зміниться, а лист нікуди не зникне. Не звинувачуйте й не пишіть негативних речей про людей, з якими працюєте, якщо це не є абсолютною необхідністю і у вас немає всіх фактів.

3. Використовуйте активний, а не пасивний стан — якщо це взагалі можливо.

Активний: Стів Сільбігер написав цю книгу.

Пасивний: Ця книга була написана Стівом Сільбігером.

4. Видаляйте зайві слова, факти й довгі речення. Використовуйте підзаголовки для відокремлення непов’язаних між собою думок й уникнення об’єднувальних абзаців. Намагайтеся обмежити обсяг свого повідомлення однією сторінкою. Додаткову інформацію можна надіслати в додатку.

5. Перед тим, як надіслати лист, двічі перевірте правопис і граматику. Перед надсиланням перечитайте остаточний варіант.

ЯК СТАТИ ІНВЕСТОРОМ У НЕРУХОМІСТЬ ЗА ДЕСЯТЬ ХВИЛИН

Найбільші багатії світу стали заможними великою мірою завдяки інвестуванню в нерухомість, тож знати основи нерухомості варто кожному МВА. Мета інвестування в нерухомість полягає в тому, щоб заробити статки, максимально використавши початкові інвестиції, скориставшись податковими перевагами, які дає держава, та обравши хороші й недооцінені об’єкти нерухомості.

Ключовий елемент інвестування в нерухомість — це грошові потоки. Грошові потоки уможливлюють сплачувати рахунки й щось залишати собі. Грошові потоки — це різниця, що лишається, якщо відняти від отриманої вами орендної плати внесок за іпотеку та інші операційні витрати. Завдяки грошовим потокам ви утримуєте та поповнюєте свій портфель об’єктів нерухомості та щось заробляєте. У випадку з житловою нерухомістю, оренда — це простий договір помісячної оплати. Оренда комерційної нерухомості буває двох типів. При брутто-оренді орендатор сплачує орендну плату, а власник покриває усі операційні витрати, окрім комунальних послуг. У випадку з тричі чистою орендою орендатор сплачує орендну плату, податки, страхування, комунальні послуги та покриває утримання об’єкта нерухомості.

Для орендних платежів є три типи операційних витрат. Операційні витрати мають постійну, змінну та заплановану частки. До постійних витрат належать податки та страхування, що їх нерідко сплачують одразу великою сумою за рік або квартал. До змінних витрат належать комунальні платежі, які не покриває орендатор, ремонт, обслуговування та втрата доходу в період відсутності нового орендатора. Крім того, є заплановані витрати, розраховані на довший період — перекриття даху, ремонт опалення, відновлення чи фарбування зовнішніх стін.

Ваш прибуток від інвестицій зростатиме разом зі зменшенням основної суми іпотеки, яку покриватимуть орендарі. Коли позика сплачується, ваш власний капітал поступово зростає, навіть якщо вартість майна залишається незмінною.

Як ми вже згадували у розділі «Фінанси», позиковий капітал збільшує дохід від ваших інвестицій. Це одна з небагатьох операцій із великим позиковим капіталом, доступна звичайній людині. Якщо перший внесок за іпотеку становить 5 %, співвідношення фінансового важеля буде 20:1. Якщо перший внесок 20 %, співвідношення — 5:1. Так можна отримувати величезні прибутки, інвестуючи досить незначні суми. Коли нерухомість дорожчає, ви можете позичати кошти під заставу власного капіталу та інвестувати у нову нерухомість або забирати гроші. Коли ціни на нерухомість зростають, люди накопичують статки. Коли ціни на ринку падають, інвестиції сходять нанівець. Хоча ринок нерухомості все ж таки надійніший за акції біотехнологічних компаній. За винятком випадків із серйозною загрозою для довкілля, те, що для одного інвестора стане провалом, для іншого — буде проривом.

Зростання вартості нерухомості залежить від інфляції, пропозиції та попиту на ринку, а також від того, чи можливо цю нерухомість використовувати з іншою метою. Якщо житлову нерухомість можна використовувати як комерційну, її вартість може зрости. Це має назву «найкращого та найефективнішого використання» нерухомості. Інвестування в нерухомість — це місцевий бізнес. Ціни можуть дуже коливатися залежно від міста, району й житлового масиву. Якщо ви вважаєте, що після ремонту приміщення воно коштуватиме дорожче, варто провести фахову оцінку необхідного ремонту.

Усі власники нерухомості мають змогу врахувати відсоток за кредитом у суму податку, що дає податкове послаблення й дотацію для