Науково-практичний коментар Земельного кодексу України - О. М. Мірошниченко
(Стаття 124 із змінами, внесеними згідно із Законами N107-VI від 28.12.2007, N309-VI від 03.06.2008; в редакції Закону N 509-VI від 16.09.2008)
До частини першої. Компетенція органів державної влади та місцевого самоврядування щодо передачі в оренду земельних ділянок державної та комунальної власності визначається ст. 122 ЗКУ (див. коментар). Слід враховувати, що на даний момент не здійснено розподілу земель на землі комунальної і державної власності, тому землі комунальної власності не сформовані. До розмежування діють норми п. 1 розділу VIII "Прикінцеві положення" ЗУ "Про оренду землі", п. 12 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ, що надають право здавати в оренду землі державної власності в межах населених пунктів місцевим радам, а за межами - органам виконавчої влади.
Згадку про "договір купівлі-продажу права оренди" у коментованій нормі слід визнати некоректною. Право оренди виникає лише після укладення відповідного договору оренди, у тому числі у разі проведення аукціону (ст.ст. 125, 126 ЗКУ, ст. 6 та ін. ЗУ "Про оренду землі"). Тому "продати" це право до того, як воно виникне, неможливо. Крім того, термін "право оренди" традиційно позначає зобов'язальне право, яке не може "продаватися". Не хотілося б, щоб нова невдала редакція даної норми (ред. ЗУ від 16.09.2008 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву") була використана для того, щоб, наприклад, у випадку проведення аукціону перед укладенням договору оренди укладати ще якийсь договір "купівлі-продажу права оренди", який не матиме жодних правових наслідків.
За загальним правилом, договірні відносини будуються за засадах рівності сторін, і право вимагати укладення з ним договору оренди земельної ділянки виникає у суб'єкта лише у випадках, визначених законом або договором. Так, ч. З ст. 27 ЗУ "Про приватизацію державного майна" передбачає "пріоритетне право " власників "приватизованих об 'єктів на довгострокову оренду (на строк не менше десяти років) займаних ними земельних ділянок з наступним викупом земельних ділянок відповідно до законодавства України, якщо на це немає прямої заборони Кабінету Міністрів України або відповідної місцевої ради". Іншим випадком є переважне право на поновлення договору орендаря, "який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору" (ч. 1 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі").
До частини другої. За загальним правилом, передача в оренду земельних ділянок державної або комунальної власності проводиться за результатами проведення земельних торгів у формі аукціону. Щодо винятків із даного правила див. ч.ч. 2, 3 ст. 134 ЗКУ та коментар до них.
Говорити про "продаж права оренди" на таких торгах некоректно. По-перше, право оренди на момент проведення торгів ще не існує - воно виникне лише після укладення відповідного договору оренди (див., зокрема, ст.ст. 125, 126 ЗКУ та ін.). По-друге, "оренда" як зобов'язальне право продаватися взагалі не може. У разі проведення торгів з продажу права оренди в момент оголошення переможця фактично укладається попередній договір (загальні положення про такий договір викладені у ст. 635 ЦК України) про укладення в подальшому договору оренди земельної ділянки. Тому правила про проведення торгів з "продажу" права оренди земельних ділянок державної та комунальної власності слід розуміти як такі, що встановлюють спеціальні правила щодо укладення попереднього договору. Оскільки проведення торгів за існуючою практикою передбачає укладення в подальшому договору оренди земельної ділянки, розглядати перемогу на конкурсі певної особи як прийняття оферти орендодавця підстав немає.
На даний час процедура проведення торгів з "продажу" права оренди законодавством передбачена лише у загальних рисах (див. главу 21 ЗКУ та коментар до неї). Ч. 5 ст. 137 ЗКУ вимагає визначення порядку проведення торгів законом, який на сьогодні не прийнятий.
У 2008 році KM України двічі затверджував порядки проведення земельних торгів, але обидва рази вони були зупинені указами Президента України (див. ПКМ від 22.02.2008 №90 "Деякі питання проведення земельних аукціонів" та від 17.04.2008 №394 "Про затвердження Порядку проведення у 2008 році земельних аукціонів").
Оскільки порядок укладення договорів оренди землі на конкурсних засадах загальнодержавним законодавством не визначено, такий порядок подекуди визначається локальними нормативно-правовими актами. Наприклад, у м. Києві на сьогодні відповідні відносини врегульовані Рішенням Київради №810/3385 від 19.07.2005 "Про затвердження Тимчасового порядку набуття права на землю на конкурентних засадах в м. Києві". Законність таких рішень виглядає сумнівною з огляду на згадані вище положення ч. 5 ст. 137 ЗКУ. Аргументом на користь такої позиції може стати і рішення КС України у справі за конституційним поданням Президента України щодо відповідності Конституції України (конституційності) Постанови Кабінету Міністрів України "Про затвердження Порядку проведення у 2008 році земельних аукціонів" (справа про земельні аукціони) від 11.11.2008 №25-рп/2008, в мотивувальній частині якого констатується, що "такі питання мають врегульовуватися тільки законом".
За практикою, яка складається, у більшості випадків право на укладення договору оренди земельної ділянки надається особі, що сплачує вищу ціну за право укладення договору. Між тим, на наш погляд, більш доцільно було б вести конкурентний відбір шляхом відбору пропозиції з найвищою орендною платою.
До частини третьої. Коментована частина відсилає до ст. 123 ЗКУ у випадках, коли надання земельної ділянки державної або комунальної власності в оренду здійснюється не на конкурентних засадах.
До частини четвертої. Щодо договору оренди земельної ділянки, у т.ч. щодо некоректності положень про "відчуження" права оренди див. коментар до ст. 93 ЗКУ.
Стаття 125. Виникнення права власності та права користування земельною ділянкою
Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. (Стаття 125 із змінами, внесеними згідно із Законом 05.03.2009 N 1066-VI)
1. Право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою,
