Науково-практичний коментар Земельного кодексу України - О. М. Мірошниченко

- С. 11 - 13. ">[215]. На наш погляд, земельна ділянка - це, справді, специфічний різновид майна. Причому йдеться не лише про земельну ділянку у вузькому, землевпорядному розумінні - як ділянку із чітко встановленими межами, присвоєним кадастровим номером тощо, а про будь-яку частину земної поверхні, що може бути індивідуалізована (наприклад, об'єктом права державної власності можуть бути земельні ділянки лише із дуже приблизно визначеними межами, яким не присвоєно кадастрових номерів і т.д.).

На думку О. Г. Бондаря, який спеціально досліджував землю як об'єкт права власності, "земельна нерухомість не має принципово важливих особливостей, що дозволяють відокремити її від речей, і може розглядатися як особливий різновид нерухомого майна"[216]. Повністю поділяємо таку думку, беручи при цьому до уваги наявність спеціального правового регулювання відносин із землями, що зумовлене їх специфікою як природних об'єктів.

Вважаємо також, що під визначення речі (а відповідно, майна) не може підпадати земля у розумінні частини навколишнього середовища, оскільки вона, не будучи індивідуалізованою, не може бути об'єктом цивільних прав та обов'язків. Переконливі аргументи на користь такої позиції висловлюються у правовій доктрині Н. І. Титовою[217] та ін. вченими[218].

Межі земельної ділянки фіксуються у землевпорядній документації (кадастровому плані земельної ділянки) та виносяться на місцевість (в натуру) на підставі технічної документації щодо встановлення меж земельної ділянки із оформленням Акту винесення меж земельної ділянки в натуру. Місце розташування земельної ділянки фіксується прив'язкою її меж і крайніх точок до мережі координат (геодезичної мережі).

Права на земельну ділянку фіксуються як у правовстановлюючих документах (див. ст. 126 ЗКУ та коментар до неї), так і у складових державного реєстру земель (ст. 202 ЗКУ та коментар до неї).

До частини другої. Коментована норма передбачає, що право власності на земельну ділянку поширюється в її межах практично на всі природні ресурси. На перший погляд, це може вказувати, що саме поняття "земельна ділянка" охоплює не лише відповідний простір, а й розташовані в його межах природні ресурси та об'єкти. Проте системний аналіз чинного законодавства вказує, що це здебільшого не так.

Водні об'єкти, ліси. Ч. 2 ст. 79 ЗКУ (див. також ч. 3 ст. 373 ЦК України) передбачає, що "право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на ... водні об'єкти, ліси ..., які на ній знаходяться". Крім того, ст. 13 ЛК України передбачає, що право власності на ліси посвідчується державним актом на право власності на землю, а право власності на ліси виникає з моменту одержання цього документа. На перший погляд, це свідчить про те, що поняття земля" та "земельна ділянка" охоплюють не лише відповідний простір, а і згадані природні ресурси, що розташовані у відповідних межах. Проте нам видається, що процитовані положення законодавства слід тлумачити інакше. Оскільки води та ліси є окремими природними ресурсами, мають відмінний від землі правовий режим, для їх використання закон зазвичай вимагає отримувати спеціальні дозволи незалежно від наявності у користувача прав на земельну ділянку, вважаємо, що слід розмежовувати землі, земельні ділянки, з одного боку, та ліси та води - з іншого. Тому проголошення власника земельної ділянки "автоматично" власником зазначених природних ресурсів фактично є декларацією, не наповненою реальним змістом: власник земельної ділянки (за деякими незначними виключеннями, що підтверджують правило) не має можливості на свій розсуд володіти, користуватися та розпоряджатися водами та лісами, розташованими в межах земельної ділянки. Отже, вважаємо, що води та ліси не охоплюються поняттям "земельна ділянка".

Надра. Коментована норма не описує співвідношення права власності на земельну ділянку із правом на надра в її межах. Ст. 23 Кодексу України про надра надає землевласнику та землекористувачу право без окремого дозволу та внесення плати здійснювати обмежене використання надр під його ділянкою: "Землевласники і землекористувачі в межах наданих їм земельних ділянок мають право без спеціальних дозволів та гірничого відводу видобувати для своїх господарських і побутових потреб корисні копалини місцевого значення і торф загальною глибиною розробки до двох метрів і прісні підземні води до 20 метрів та використовувати надра для господарських і побутових потреб". На перший погляд, це також може означати, що надра є складовими земельних ділянок. Проте, на нашу думку, немає достатніх підстав навіть для того, щоб вважати надра не лише складовою, але хоча б приналежністю земельної ділянки (як пропонує Р.С. Кірін[219]). До такого висновку слід дійти на тій підставі, що надра можуть перебувати виключно у власності народу України (ст. 4 Кодексу України про надра), а право надрокористування землевласників та землекористувачів обмежується лише кількома видами обмеженого користування вичерпним переліком копалин. Термін же "приналежність" вживається зазвичай для того, щоб показати, що якийсь об'єкт (річ) має спільний правовий режим з "основною" річчю (ст. 186 ЦК України). У випадку із надрами та земельною ділянкою це не так, отже, надра не є приналежністю земельної ділянки.

Поверхневий (ґрунтовий) шар. Ч. 2 ст. 79 ЗКУ (див. також ч. 3 ст. 373 ЦК України) передбачає, що "право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар ...". На противагу водам, лісам та надрам, ґрунти мають спільний режим із земельною ділянкою, землею; їх використання, охорона та відтворення регла­ментуються саме земельним законодавством. Виходячи із цього, вважаємо, що поняття "земельна ділянка" та "земля" охоплюють не лише простір