Науково-практичний коментар Земельного кодексу України - О. М. Мірошниченко
До частини другої. Наведені різновиди оцінки земельних ділянок розрізняються законодавцем за призначенням та порядком проведення.
Призначення нормативної грошової оцінки полягає у використанні її результатів для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель (ст. 5 ЗУ "Про оцінку земель"). Випадки обов'язкового проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок передбачені ст. 13 ЗУ "Про оцінку земель".
Призначенням експертної грошової оцінки є визначення вартості об'єкта оцінки. Загалом експертна грошова оцінка земельних ділянок використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них. Випадки обов'язкового проведення експертної грошової оцінки передбачені у ст. 13 ЗУ "Про оцінку земель".
Порядок проведення розглядуваних видів грошової оцінки визначений різними нормативними актами.
До частини третьої. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок - це "капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами" (ст. 1 Закону України "Про оцінку земель"). Ч. 3 ст. 18 Закону України "Про оцінку земель" передбачає здійснення нормативної грошової оцінки земель "юридичними особами, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою".
Практика "самостійної переоцінки" земельних ділянок податковими органами, як і землекористувачами, є незаконною, що визнано судовою практикою: наприклад, у рішенні Вищого господарського суду України від 16.10.2002 №12/388 підтверджується відсутність обов'язку платників податків самостійно додатково нараховувати собі суми земельного податку у зв'язку із зміною цільового призначення земельної ділянки[399].
Відповідно до ч. 2 ст. 23 ЗУ "Про плату за землю", грошова оцінка земельної ділянки щороку станом на 1 січня уточнюється на коефіцієнт індексації, порядок проведення якої затверджується KM України (див. ПКМ "Про проведення індексації грошової оцінки земель" від 12.05.2000 №783476).
У зв'язку зі зміною умов землекористування оцінка земельної ділянки може застаріти і втратити актуальність, у зв'язку із чим виникає необхідність переоцінки. На сьогодні чинне законодавство встановлює лише періодичність здійснення такої переоцінки (ст. 18 ЗУ "Про оцінку земель"): земель сільськогосподарського призначення "не рідше як один раз у 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше як один раз у 7-10 років". Формулювання Закону є не зовсім вдалим і не дає чіткої відповіді на те, чи можна і чи потрібно проводити переоцінку до спливу 5 або, відповідно, 7 років у разі зміни обставин, що впливають на оцінку земельної ділянки (наприклад, зміни функціонального використання земельної ділянки або її розташування відносно шляхів сполучення).
Для визначення розміру земельного податку згідно зі ст. 13 ЗУ "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка використовується у рамках механізму обчислення земельного податку, адже ст. 2 ЗУ "Про плату за землю" передбачає, що "... плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель". Ставки земельного податку з одиниці площі земельних угідь встановлюються у відсотках від їх грошової оцінки.
Розрахунок втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва підпорядкований нормам ПКМ "Про розміри та Порядок визначення втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, які підлягають відшкодуванню" від 17.11.1997 №1279, що прийнята на підставі ч. 5 ст. 207 ЗКУ. Даний порядок не згадує безпосередньо показники нормативної оцінки земельних ділянок, проте в ньому йдеться про використання для розрахунків, зокрема, балів бонітету земель, які є основою для розрахунку нормативної грошової оцінки земель.
Щодо різновидів та порядку економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель див. коментар до глави 35 ЗКУ.
Відповідно до ч. 5 ст. 201 ЗКУ, ч. 1 ст. 23 ЗУ "Про плату за землю", ст. 12 ЗУ Про оцінку земель", методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджуються KM України. На сьогодні діють Методика нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затверджена ПКМ від 23.03.1995 №213, та Методика нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затверджена ПКМ від 30.05.1997 №525, крім того діє ПКМ від 12.05.2000 №783 "Про проведення індексації грошової оцінки земель".
Положення названих Методик деталізовані наказами Держкомзему України, Мінагрополітики України, Мінбудархітектури України, Української академії аграрних наук "Про Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів" від 27.01.2006 №18/15/21/11 та Держкомзему України, Мінагрополітики України, Мінбудархітектури України, Держкомлісгоспу України, Держводгоспу України, Української академії аграрних наук "Про Порядок нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель у межах населених пунктів)" від 27.01.2006 №19/16/22/11/17/12.
До частини четвертої. Експертна грошова оцінка земельних ділянок - "результат визначення вартості земельної ділянки та пов'язаних з нею прав оцінювачем (експертом з питань оцінки земельної ділянки) із застосуванням сукупності підходів, методів та оціночних процедур, що забезпечують збір та аналіз даних, проведення розрахунків і оформлення результатів у вигляді звіту" (ст. 1 ЗУ "Про оцінку земель"); використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок (ч. 4 ст. 201 ЗКУ).
Загальні засади проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок визначені у ст. 19 ЗУ "Про оцінку земель", відповідно до якої оцінка здійснюється на основі таких методичних підходів:
