Науково-практичний коментар Земельного кодексу України - О. М. Мірошниченко

земельних торгів формують переліки земельних ділянок та прав на них, що можуть бути реалізовані на таких торгах. Знаходження земельної ділянки у переліку дає можливість підготувати її до виставлення на земельні торги: провести оцінку, замовити виготовлення необхідної документації, виготовити технічний паспорт земельної ділянки тощо.

При цьому перелік земельних ділянок під об 'єктами, що підлягають приватизації, формується на основі переліку відповідних об'єктів приватизації (див. п. 4 Порядку продажу у 2008 році державними органами приватизації земельних ділянок державної власності, на яких розташовані об'єкти, що підлягають приватизації, затверджений ПКМ 22.02.2008 №10).

Із другого речення коментованої частини не зовсім зрозуміло, коди відносяться слова "у випадках, передбачених законом": до врахування результатів громадського обговорення чи до наявності самого містобудівного обґрунтування.

Відповідаючи на це питання, слід врахувати, що законодавство встановлює випадки, коли необхідною є розробка містобудівного обґрунтування. Містобудівне обґрунтування - це "вид містобудівної документації, в якому відповідно до державних будівельних та інших норм, стандартів і правил, положень містобудівної документації визначаються містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки (об'єкта будівництва), обов'язкові для вра­хування при відведенні земельної ділянки та/або проектуванні цього об'єкта" (ст. 1 ЗУ "Про планування і забудову територій"). Містобудівне обґрунтування повинно розроблятися "[у] разі відсутності місцевих правил забудови або при намірах забудови за межами населених пунктів", у тому числі і при продажу ділянки (прав на неї) на земельних торгах (ч. 3 ст. 23 Закону). Слід зазначити, що на сьогодні місцеві правила забудови у більшості населених пунктів відсутні, а там, де є, вони здебільшого не є повноцінними, оскільки не містять графічної частини. За таких умов необхідність розробки містобудівного обґрунтування зберігається, оскільки лише воно забезпечить визначення "містобудівних умов і обмежень забудови земельних ділянок".

Водночас, не передбачено випадків, коли можна "не враховувати" результати обгово­рення містобудівного обґрунтування.

З огляду на викладене, вважаємо, що враховувати результати громадського обговорення містобудівного обґрунтування слід у всіх випадках, коли розробка такого обґрунтування вимагається законодавством.

Порядок замовлення, розробки, громадського обговорення та затвердження містобудівного обґрунтування визначається ЗУ "Про планування і забудову територій". Порядок урахування результатів громадського обговорення визначається ст. 30-6 Закону.

Неоднозначним є питання про те, який орган має затверджувати містобудівне обґрунтування у разі продажу земельної ділянки за межами населеного пункту. Виходячи із положень ч. 4 ст. 19 ЗУ "Про планування і забудову територій", ("режим забудови та іншого використання земель, визначених для містобудівних потреб за межами населених пунктів, встановлюється відповідними радами"), такими органами слід вважати "відповідні ради". Які ради є "відповідними", не зовсім зрозуміло, враховуючи, що повноваження рад на сьогодні обмежуються територією населеного пункту.

До частини другої. Коментована частина позбавлена самостійного регулятивного значення. Дотримуватися "затверджених містобудівної документації та документації із землеустрою", "регіональних або місцевих правил забудови" слід у будь-якому випадку, і окрема згадка про це в законі не потрібна. Характеристику даних різновидів документації див. у коментарі до ст. 39 ЗКУ (щодо містобудівної документації, регіональних та місцевих правил забудови) та у ЗУ "Про землеустрій" (щодо документації із землеустрою). Див. також ст. 186 ЗКУ та коментар до неї.

Положення щодо врахування "маркетингових досліджень, інвестиційної привабливості, звернень громадян та юридичних осіб щодо намірів забудови" мають декларативний характер.

Слід врахувати те, що у сучасних умовах ініціатива щодо продажу земельних ділянок на торгах зазвичай належить певним інвесторам, які не мають іншої альтернативи, ніж придбати необхідну їм земельну ділянку на торгах. За таких умов інвестори найчастіше виступають замовниками документації, необхідної для проведення торгів. Хоча ч. 7 коментованої статті передбачає, що замовником документації виступають "органи виконавчої влади або органів місцевого самоврядування", прямої заборони на замовлення документації зацікавленою особою немає. Цікаво, що у випадку, коли з ініціативою проведення торгів звертається зацікавлена особа, її іноді змушують здійснити вибір місця розташування земельної ділянки в порядку, визначеному ст. 151 ЗКУ. На наш погляд, така практика не ґрунтується на законі.

До частини третьої. Щодо визначення меж земельної ділянки див. ст. 125 ЗКУ та коментар до неї.

Коментована норма не встановлює жодних вимог до визначення вартості "лота" у вигляді прав на земельну ділянку. Хоча можливе замовлення оцінки цих об'єктів відповідно до ЗУ "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", робити це не обов'язково.

Щодо нормативної оцінки земельних ділянок див. ст. 201 ЗКУ та коментар до неї. Встановлення "вартості земельної ділянки" на рівні її нормативної грошової оцінки слід визнати дуже непродуманим рішенням, адже нормативна грошова оцінка в кілька разів може перевищувати реальну ринкову вартість ділянки. За таких умов можна прогнозувати, що значна кількість торгів просто не відбудеться через відсутність покупців.

Виготовлення технічного паспорта земельної ділянки переслідує мету забезпечення учасників торгів необхідною інформацією про виставлений на них об'єкт. Відповідно до ПКМ "Про затвердження Положення про технічний паспорт земельної ділянки, яка виставляється на земельні торги" від 16.05.2002 №648 "технічний паспорт є офіційним документом, що використовується організатором торгів для підготовки повідомлення про кількісні та якісні характеристики земельної ділянки, яка виставляється на земельні торги" (п. 8 Положення).

До частини четвертої. Технічний паспорт заповнюється відповідно до ПКМ "Про затвер­дження Положення про технічний паспорт земельної ділянки, яка виставляється на земельні торги" від 16.05.2002 №648 та Інструкції про загальні вимоги до оформлення технічного паспорта земельної ділянки, яка виставляється на земельні торги, затвердженої Наказом Держкомзему України від 10.07.2002 №114. У названих документах вимоги коментованої статті деталізуються.

До частини п'ятої. Коментована частина передбачає можливість встановлення "вимог щодо граничних термінів забудови земельної ділянки". Розглянемо правові наслідки пору­шення зазначених вимог.

Ст. 1 ЗУ "Про державний контроль за використанням та охороною земель" передбачає, що "порушення особою встановлених при передачі у власність або у користування земельної ділянки граничних термінів її забудови" є "невикористанням земельної ділянки", а "неви­користання земельної ділянки" є, в свою чергу, "невиконанням вимог щодо використання земель за цільовим призначенням". Проте наслідки такої словесної еквілібристики є не зовсім зрозумілими, адже законодавство відповідальності за таке "невиконання вимог" не передбачає (ст. 53 КУпАП передбачає відповідальність за "використання земель