Конституція України. Науково-практичний коментар - Колектив авторів
Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.
Конституційне право фізичної особи на житло являє собою право на таке благо, завдяки якому вона може реалізувати свої нагальні потреби у фізичній і духовній життєдіяльності. По відношенню до житла складається дихотомія прав — майнове та не- майнове. Майнове право на житло полягає у можливості проживання особи в придатному для цього помешканні; особисте не- майнове право — це право на недоторканність житла. Право на житло полягає не лише у фізичній можливості для особи перебувати певний час у своїй домівці, прилаштованій для проводження часу у відпочинку, спілкуванні тощо, а є передумовою для створення сім’ї, виховання дітей, що є природним прагненням особи. Це є вельми важливим для побудови соціуму (соціального суспільства), і тому держава має бути зацікавлена в забезпеченні цього права.
Право на житло, крім Конституції та ЦК України, регулюється й ЖК УРСР 1983 р., який, враховуючи соціальні та економічні зміни, що відбулися в країні протягом останнього часу, потребує принципового переосмислення. Проект ЖК України перебуває в процесі постійної переробки. Окремі аспекти права на житло врегульовуються, зокрема, у законах «Про житловий фонд соціального призначення», «Про забезпечення санітарного та епідемічного благополуччя населення» та в будівельних нормах і правилах.
У коментованій статті йдеться про право кожного (громадянина) на житло, з чого слідує, по-перше, що житло є об’єктом, право на який мають фізичні особи, по-друге, житло використовується лише для проживання; по-третє, це право належить кожній фізичній особі. Відтак, варто вказати на те, що являє собою житло і яким чином фізичні особи набувають право на нього.
Відповідно до ст. 379 ЦК України житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інші приміщення, призначені та придатні для проживання. Приміщення, де проживають люди, може являти собою кімнату (в квартирі, гуртожитку, готелі), квартиру або житловий будинок в цілому, при чому останній буває садибного типу (садибою — ст. 381 ЦК). Квартири ж розташовані, як правило, в багатоквартирних житлових будинках (БЖБ). Найголовнішою ознакою житлових приміщень є призначеність їх для проживання без шкоди для життя та здоров’я людини. Це забезпечується технічними (відповідність будівельним нормам та правилам забудови, що закріплюються законодавством) та санітарними вимогами до житла.
Набуття житла у власність відбувається різними шляхами. Якщо, починаючи з 1992 р., найпоширенішим способом виникнення в особи права власності на житло була приватизація (відповідно до Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду») та сплата вартості квартири в будинку житлово-будівельного кооперативу, то згодом набрало обертів будівництво та придбання житла у власність за цивільно-правовими правочинами (купівлі- продажу, дарування, ренти, довічного утримання, успадкування).
Державою та органами місцевого самоврядування певним категоріям громадян житло надається й у користування. Це особи, які потребують соціального захисту (ветерани, інваліди, громадяни похилого віку) та деякі інші особи. Держава опікується інтересами таких осіб, як діти-сироти та діти, позбавлені батьківського піклування, право на житло яких забезпечується правовими механізмами, передбаченими численними законами, зокрема «Про забезпечення організаційно-правових умов соціального захисту дітей-сиріт та дітей, позбавлених батьківського піклування», «Про охорону дитинства» та ін.
Будівництво житла здійснюється як в індивідуальному порядку, такі в централізованому, якщо будується багатоквартирний житловий будинок. Залучення коштів для будівництва житла здійснюється, зокрема, через інвестування, кредитування з відповідним забезпеченням виконання зобов’язань, що регулюється законами України «Про іпотеку», «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», а також іншими нормативно-правовими актами.
Державний вплив на придбання житла втілюється в підтримку житлового будівництва відповідним створенням умов через організацію відведення земельних ділянок для забудови з оформленням відповідного права на них (власності, користування, суперфіцію); опрацювання засад та реалізацію пільгового кредитування. Розроблено програми пільгового кредитування молодих сімей; будівництва житла на селі.
Будівництво повинно відбуватися відповідно до встановлених вимог, передбачених законами України «Про основи містобудування», «Про планування і забудову територій», «Про архітектурну діяльність», «Про пожежну безпеку», «Про забезпечення санітарного та епідемічного благополуччя населення», «Про охорону навколишнього природного середовища», «Про екологічну експертизу» та ін., а також правилами забудови. Цими нормативно- правовими актами вимагається здійснення будівництва на земельній ділянці, право на яку забудовник набуває у встановленому порядку, за належним чином затвердженим проектом та з додержанням будівельних норм та правил. В іншому разі будівництво вважається самочинним і не тягне за собою виникнення права власності. Однак і в разі самочинного будівництва житла можливе набуття права власності на нього за рішенням суду (ст. 376 ЦК) або в адміністративному порядку — шляхом прийняття в експлуатацію інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю збудованих до 31.12.2008 р. без залучення підрядних організацій приватних житлових будинків садибного типу, дачних та садових будинків з господарськими спорудами і будівлями, які споруджувалися без дозволу на виконання будівельних робіт (ч. 1 ст. 301 Закону України «Про планування і забудову територій»). Набуття права власності на самочинно збудоване житло можливе лише за умов, передбачених законом.
Громадяни можуть користуватися житловим приміщенням й на умовах оренди з укладенням відповідних договорів з власниками житла. Розмір плати за житло та інші умови визначаються сторонами договору.
Існування ринку житла, як і будь-яких ринків, не виключає, а припускає належний рівень їх державного регулювання. Метою державної житлової політики є створення умов для реалізації права громадян на житло, розширення житлового будівництва, поліпшення утримання та схоронності житлового фонду. Спорудження, реконструкція та утримання житла є одним із пріоритетних напрямів соціально-економічного розвитку країни, важливим фактором зниження соціальної напруженості в суспільстві. Загальнодержавною програмою реформування і розвитку житлово-комунального господарства на 2009—2014 роки передбачається реформування цієї галузі шляхом становлення відповідно до вимог світових стандартів ринку житла, запровадження недискримінаційних економічних відносин між суб’єктами ринку та державою з поступовим обмеженням функцій держави як суб’єкта господарювання та посиленням її впливу на формування ринкової інфраструктури. Законом «Про житлово-комунальні послуги» визначаються основні засади організаційних, господарських відносин, що виникають у сфері надання та споживання житлово-комунальних послуг між їхніми виробниками, виконавцями і споживачами, а також їхні права та обов’язки.
Різноманітність житла та прав на нього стало підставою його поділу на житлові фонди загального призначення та спеціального призначення. До першого входить житло, що належить різним власникам (тобто на праві приватної власності, а також державної та комунальної власності) і набувається останніми на загальних цивільно-правових підставах. До житлового фонду спеціального призначення належить житло, що надається лише певним категоріям осіб
