Науково-практичний коментар Земельного кодексу України - О. М. Мірошниченко

на землю юридичними особами та громадянами у місті Києві, п.п. 5.1-5.9, 3.4-3.8 якого передбачена процедура приватизації земельних ділянок житлово-будівельними (житловими) та гаражно-будівельними кооперативами. Законність таких дій виглядає сумнівною, враховуючи, що закон не надає повноважень міським радам визначати відповідну процедуру, а відповідно до ст. 14 Конституції України, право власності на землю набувається "виключно відповідно до закону".

Таким чином, чинне земельне законодавство містить чимало прогалин і суперечливих питань щодо передачі у власність земельних ділянок житлово-будівельним (житловим) та гаражно-будівельним кооперативам. Очевидно, це і призвело до практично повної відсутності практики приватизації земельних ділянок такими кооперативами. Положення кодексу у відповідній частині поки що залишаються непрацюючими.

   3. Надання житлово-будівельним (житловим) та гаражно-будівельним кооперативам земельних ділянок в оренду. Положення коментованої статті щодо можливості оренди земельних ділянок кооперативами мають суто інформаційне значення, наголошуючи на існуванні можливості отримання кооперативами земельних ділянок в оренду.

   4. Розмір земельних ділянок. Згідно із коментованою нормою розмір земельних ділянок кооперативів "визначається відповідно до затвердженої містобудівної документації" (щодо поняття "містобудівна документація" див. коментар до ст. 39 кодексу). Якщо бути більш точним, розмір та конфігурація земельних ділянок визначається проектом розподілу територій (ст. 16 ЗУ "Про планування і забудову населених пунктів"). Таке визначення здійснюється не довільно, а з урахуванням відповідних нормативних документів, насам­перед, ДБН 360-92** "Планування і забудова міських і сільських поселень", ДБН Б.2.4-1-94 "Планування і забудова сільських поселень", ДБН В.2.2-15-2005 "Будинки і споруди. Житлові будинки. Основні положення". Земельні ділянки житлово-будівельних (житлових) кооперативів мають правовий режим прибудинкових територій багатоквартирних жилих будинків (див. коментар до ч. 1 ст. 42 ЗКУ).

До частини другої. Як і положення щодо оренди земельних ділянок у ч. 1, вказівка ч. 2 коментованої статті на можливість придбання кооперативами земельних ділянок за цивільно-правовими угодами має суто інформативне значення.

Стаття 42. Земельні ділянки багатоквартирних жилих будинків

   1. Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.

   2. У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об'єднанню власників.

3. Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.

4. Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багато-квартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі проектів розподілу території кварталу, мікрорайону та відповідної землевпорядної документації.

До частини першої. Об'єктом права постійного землекористування є земельна ділянка багатоквартирного житлового будинку, до якої належить (1) земельна ділянка, на якій безпосередньо розташований житловий будинок та належні до нього будівлі і споруди (ділянка під плямою забудови), а також (2) прибудинкова територія, що ст. 1 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" від 29.11.2001 визначається як "територія навколо багатоквартирного будинку, визначена актом на право власності чи користування земельною ділянкою і призначена для обслуговування багатоквартирного будинку". Прибудинкова територія, зокрема, включає проїзди та тротуари, озеленені території, ігрові майданчики для дітей, майданчики для відпочинку дорослого населення, майданчики для занять фізичною культурою; майданчики для тимчасового зберігання автомобілів, майданчики для господарських цілей, майданчики для вигулювання собак тощо.

Слід розмежовувати правовий режим земельних ділянок під багатоквартирними будинками та будинками садибного типу, які перебувають у спільній власності кількох осіб. На наш погляд, суди допускають помилку, коли приймають рішення про поділ земельної ділянки, яка знаходиться під житловим будинком із кількома квартирами[130] - до таких відносин слід застосовувати правила про неподільність прибудинкових територій багатоквартирних будинків (така судова практика також існує, хоча і є значно менш поширеною[131]). Як видається, будь-які сумніви щодо такого розуміння закону усуваються його цільовим тлумаченням: в описаних ситуаціях поділ земельних ділянок призводить до утворення ділянок, які вочевидь проблематично використати за призначенням.

Загальні засади визначення розмірів та конфігурації земельних ділянок визначені у ч. 4 статті, що коментується (див. нижче).

Суб'єктами права постійного користування можуть бути підприємства, установи та організації, що перераховані у ч. 2 ст. 92 ЗКУ. До таких суб'єктів належать насамперед житлово-експлуатаційні організації (ст. 24 Житлового кодексу України) або підприємства, установи та організації, що здійснюють безпосереднє управління відомчим державним житловим фондом. Суб'єкти, засновані на приватній або колективній власності, що здійснюють управління державними житловими будинками (наприклад, приватизовані або корпоратизовані підприємства, що є балансоутримувачами державного майна, яке не ввійшло до їх статутних капіталів), права на отримання земельної ділянки у постійне користування не мають.

Порядок надання земельної ділянки у постійне користування визначається ст. 123 ЗКУ (див. коментар).

До частини другої.

1. Об'єднання власників багатоквартирного жилого будинку як суб'єкт земельних правовідносин. На даний час правосуб'єктність об'єднань співвласників багатоквартирного будинку визначається ЗУ "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку". Ст. 1 Закону визначає об'єднання як юридичну особу, створену "власниками для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна". Статус об'єднання деталізовано ст. 4 Закону. Порядок державної реєстрації об'єднань співвласників та окремі питання їх діяльності визначені ПКМ від 11.10.2002 №1521 "Про реалізацію Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного житлового будинку". Доктринально такі об'єднання прийнято називати кондомініумами (що з лат. мови перекладається саме як